中古マンションってどう?

まずデメリットをまとめました。

旧耐震基準(1981年6月1日より前の基準)
デメリット① 住宅ローン控除が使えない
住宅ローン控除とは、10年間にわたり年末の住宅ローン残高の1%が所得税や住民税から控除されるという制度のことをいいます。

(控除される金額には上限がありますので、詳細についてはご注意ください)

この住宅ローン控除を適用するためには、購入前25年以内(マンションの場合)に建築された物件である必要があります。

築25年以上であっても、新耐震基準の物件や、旧耐震基準時代の物件であっても「耐震基準適合証明書」が取得できる物件であれば適用することが可能です。
ただ、基本的には1981年5月以前に建築確認が申請された旧耐震基準時代の物件の場合、耐震適合証明が取れないケースがほとんどです。

 

デメリット② 贈与の非課税制度が使えない
一般的には、両親など直系尊属から資金の贈与を受けると「贈与税」が課税されます。
しかし、住宅購入資金に対する資金援助の場合は、贈与税が非課税になるという制度があります。

平成32年3月31日までに売買契約を締結した場合、一般的な住戸で700万円、省エネ住宅の場合は1200万円までが非課税で贈与できます。

この非課税制度の適用条件は住宅ローン控除の条件と同様、マンションの場合は築25年以内、もしくは耐震基準適合証明が取れることが条件となります。
そのため、耐震適合証明書が取得できない旧耐震の物件の場合は利用することができません。

 

デメリット③ 不動産取得税・登録免許税の優遇が使えない
居住用の住宅を購入する際、一定の条件を満たせば不動産取得税や登録免許税が軽減されます。
しかし、この優遇を受けるためには住宅ローン控除の適用条件と同じく、物件が築25年以内である必要があります。

築25年以上であっても耐震基準適合証明が取得できれば適用される点も住宅ローン控除と同じです。

 

デメリット④ 強度のリスク
マンションの寿命=コンクリートの寿命であるともいわれています。
コンクリートが劣化して強度が保てなくなったマンションには、住むことができなくなります。

コンクリートの品質は年々改良され、今では非常に寿命が長いコンクリートもあります。

物件の内見時にはマンションの外壁を一通り確認し、大きなひび割れや、鉄筋の錆が流れ出している箇所がないかをチェックする必要があります。
細かいチェックは専門家でないとできませんので、不安がある場合は専門家による建物現況調査を依頼すると良いと思います。

 

デメリット⑤ 修繕積立金が高額になるリスク
マンションを購入すると毎月、修繕積立金の支払いが発生します。

日本のマンションの多くは「段階増額積立方式」という方式が採用されており、修繕積立金は築年数が経つごとに値上げされていきます。
これは、まだまだ新築至上主義の日本において、分譲時には積立金を安く設定しておき、新築マンション購入のハードルを下げるためといわれています。

修繕積立金は、住宅ローンの返済が完了した後も、所有している限りずっと支払い続けなければならないコストなので、注意が必要です。

 

デメリット⑥ 建て替えのリスク
老朽化してしまったマンションは建て替えられてしまう可能性があります。

現状ではマンションの建て替えには所有者の4/5の賛成が必要となるため、決議のハードルが非常に高く、老朽マンションの建て替え事例は全国的に少ない。
しかし、容積率が余っていて、建て替えることによって今よりも床面積を増やせるような物件の場合は、建て替えられる可能性があります。

せっかく数百万円もの大金をかけてリノベーションをしても、建て替えが決議されてしまえば容赦なく取り壊されてしまいます。

そのマンションで建て替えの話が出ているかどうかは、マンションの総会の議事録などで確認することができます。
契約前にいちど確認させてもらうのもいいと思います。

客観的に見るとデメリットが多くメリットなんてあるの?と思ってしまいますね。

ではなぜ私が今のマンションを購入したのかというと

 

①物件価格が安価

名古屋市千種区で100平米を超えるマンションというと大変な高級マンションになってしまいます。

ところが相場の半額以下の金額で購入することが可能でした。

なのでローン控除等がなくてもそれを想定した金額であることも安さの要因ですね。

 

②立地がいい

バブル期に建設された富裕層向きの中古マンションだと立地がいいです。

 

③建物が静か

こちらは住んでみてですがバブル期の富裕層向きマンションだと現在はわりと年配の方が多くなり、

若い家族が少ないので静かに過ごせます。

 

そしてこちらは私が購入前に絶対死守した条件です。

※1 低層マンション(4階以下)であること!

これはコンクリートの劣化等考慮すると高層マンションだと荷重が下層部分にもろに伝わって耐えられるか心配ということです。

空いている部屋が低層マンションの上の階だとなお良いですね★

※2 壁式構造であるということ。

4階建て以下で多い構造です。単純に構造強度が高いので。

※3 図面がちゃんと残っていて構造の確認ができること。

設計図もそうですが構造図も確認でき構造がしっかりしているかを確認します。

色々かきましたがヴィンテージマンションはヴィンテージマンションでしか出せないあじわいがあるので

そこが一番のメリットかもわかりませんね😅

ちなみに4階建て程度のヴィンテージマンションだとエレベーターなしのところも多々ありますのでご注意を!!

(うちはエレベーターなしです)

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